รับจำนองที่ดิน

รับจำนองที่ดิน ขายฝากที่ดินให้ราคาสูง

รับจำนองที่ดิน จำนำเป็นการที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง อย่างเช่น ที่ดินหรือทรัพย์สมบัติที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ ไปขึ้นทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นประกันสำหรับในการจ่ายหนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือเงินดังที่กล่าวถึงมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ (เปรียญพ.พ. มาตรา 702)

รับจำนองที่ดิน

แบบอย่าง นายเอกได้กู้ยืมจากนายโทเป็นปริมาณ 1 แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตัวเองปริมาณ 1 แปลงไปลงทะเบียนจำนำต่อบุคลากรข้าราชการ เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้เงินกู้ยืมปริมาณ 1 แสนบาท นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องมอบที่ดินของตนเองให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิถือครองและก็ใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามธรรมดา

ติดต่อแอดไลน์

การจำนำเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายและชำระหนี้แก่ผู้รับจำนำนั้น แบ่งได้ 6 กรณีเป็น
1. การจำนำสมบัติพัสถานของตัวเองเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้ของตน
แบบอย่าง นายเอก ได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโท 1 แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตัวเองไปลงทะเบียนจำนำต่อบุคลากรข้าราชการเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้เงินกู้ยืมของนายเอกเอง

2. การจำนำเพื่อเป็นการรับรองการใช้หนี้ของบุคคลอื่น
แบบอย่าง นายเอกได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโท เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตัวเองไปลงทะเบียนจำนำต่อบุคลากรข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการจ่ายหนี้นายเอกได้กู้ไปจากนายโท

เงินทองที่บางทีอาจใช้เพื่อการจำนำได้
แบ่งได้เป็น 2 ชนิดใหญ่ได้ 2 ชนิดพูดอีกนัยหนึ่ง
1. อสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งก่อสร้างทุกประเภทอันติดอยู่ที่ที่ดินนั้น
2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนำได้ เป็น
กรัม เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป

ข. แพ

ค. สัตว์ยานพาหนะ

ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับได้ข้อกำหนดให้ขึ้นทะเบียนจำนำได้อาทิเช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ฯลฯ

รับขายฝากที่ดิน

หลักเกณฑ์สำหรับเพื่อการจำนำ
1. ผู้จำนองควรเป็นผู้ครอบครองเจ้าของในทรัพย์สมบัติที่จะจำนำ

2. คำสัญญาจำนำ จะต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็นำไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ มิฉะนั้นข้อตกลงจำนำกลายเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร สำหรับในการกู้ยืมนั้นมีอยู่เป็นประจำ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้รักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับเพื่อการใช้หนี้ โดยไม่มีแนวทางการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ ในกรณีแบบนี้ไม่ใช่การจำนำ ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิอะไรก็แล้วแต่ในที่ดินตามโฉนดอะไร คงจะได้แต่เพียงกระดาษโฉนดเอาไว้ในถือครองแค่นั้น เพราะฉะนั้น ถ้าหากผู้ให้กู้หวังที่จะให้เป็นการจำนำโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ

3. จำต้องไปขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการที่มีอำนาจรับขึ้นทะเบียนจำนำโดยชอบด้วยกฎหมาย พูดอีกนัยหนึ่ง

กรัม ที่ดินที่มีโฉนดจะต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือที่ทำการที่ดินจ.กรุงเทพฯ (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจำเป็นต้องอยู่ในเขตอำนาจ

ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด อย่างเช่นที่ดิน นางสาว 3 จะต้องไปขึ้นทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ

ค. การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดินจะต้องไปขึ้นทะเบียนจำนำที่อำเภอ

ง. การจำนำสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จะต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ

จังหวัด การจำนำเรือจำเป็นต้องไปขึ้นทะเบียนจำนำที่กรมเจ้าท่า

ฉ. การเขียนทะเบียนเครื่องจักรจำเป็นต้องไปลงทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ผลของข้อตกลงจำนำ
1. ผู้รับจำนำมีสิทธิได้รับจ่ายหนี้จากเงินที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องพิจารณาว่าเจ้าของในเงินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม

แบบอย่าง นายเอกได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโทเป็นเงิน 1 แสนบาท โดยนำที่ดินของตัวเองไปลงทะเบียนจำนำไว้กับนายโท และก็ถัดมานายเอกได้กู้ยืมจากนายตรีอีก 1 แสนบาท โดยมิได้มีการนำที่ดินไปขึ้นทะเบียนจำนำอะไร ดังต่อไปนี้ นายโทมีสิทธิที่กำลังจะได้รับจ่ายและชำระหนี้จากที่ดินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วได้ก่อน นายตรี แล้วก็ถึงแม้ว่านายเอกจะได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกและตามนายโทคงจะมีสิทธิที่กำลังจะได้รับใช้หนี้จากที่ดินแปลงดังที่กล่าวมาข้างต้นได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่มิได้ไปลงทะเบียนจำนำในที่ดินแปลงดังที่กล่าวมาข้างต้น

2. นอกเหนือจากนั้นผู้รับจำนำยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินทองที่จำนำนั้นหลุดเป็นเจ้าของของตนเองได้แม้เข้าข้อตกลง ดังต่อไปนี้เป็น

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วตรงเวลาถึงห้าปี
(2) ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เป็นที่น่าพออกพอใจแก่ศาลว่าราคาเงินทองนั้นท่วมจำนวนเงินอันติด แล้วก็
(3) ไม่มีการจำนำรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้ลงบัญชีไว้เหนือเงินอันเดียวกันนี้เอง
แบบอย่าง นายเอกได้กู้ยืมจากนายโทเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาทโดยนำที่ดินราคา 1 ล้านบาทเช่นเดียวกันไปลงทะเบียนจำนำไว้เป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ของตนเอง โดยตกลงค่าดอกในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ถัดมาอีก 10 ปี นายเอกผิดนัดไม่เคยจ่ายเงินต้นหรือดอกให้แก่นายโทเลย ด้วยเหตุดังกล่าวเมื่อรวมยอดหนี้สินเป็นเงินต้น 1 ล้านบาท กับดอกอีก 1 ล้านห้าแสนบาทแล้วจะเป็นเงิน 2 ล้านห้าแสนบาท นายโทมีสิทธิฟ้องนายเอกต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นายเอกโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังที่กล่าวถึงมาแล้วให้มาเป็นของนายโทได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวมาแล้วข้างต้นอะไร

3. หากเอาสินทรัพย์ซึ่งจำนำออกขายตลาดชำระหนี้ได้เงินปริมาณสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดหนี้กันอยู่ หรือ ถ้าหากเอาเงินซึ่งจำนำหลุดเป็นของผู้รับจำนำรวมทั้งราคาทรัพย์สินนั้นราคาแพงต่ำลงยิ่งกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ ทั้งคู่กรณีนี้ เงินยังขาดปริมาณอยู่เท่าไร ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบปริมาณในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น

 

แบบอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนำนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียงแต่ 5 แสนบาท ดังต่อไปนี้นายโทจะไปบังคับให้นายเอกใช้เงินปริมาณที่ยังขาดอยู่อีก 5 แสนบาทมิได้

ข้องดเว้น แม้กระนั้นถ้าหากในคำสัญญาจำนำได้ตกลงกันไว้ว่า ในเรื่องที่มีการบังคับจำนำแล้วได้เงินน้อยเกินไปจ่ายยอดหนี้สิน เงินที่ยังขาดปริมาณนี้ลูกหนี้ยังคงจำต้องยอมรับผิดชดเชยให้แก่ผู้รับจำนำกระทั่งครบกติกาแบบนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือได้ว่าเป็นการผิดกฎหมาย ผู้รับจำนำมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้จ่ายหนี้ส่วนที่ยังขาดปริมาณอยู่ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นได้อีกจนกระทั่งครบสมบูรณ์

แบบอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนำนายโท 1 ล้านบาท โดยตกลงกันว่าถ้านายโทบังคับจำนำแล้วได้เงินไม่ครบ 1 ล้านบาท นายเอกยอมใช้เงินที่ยังขาดปริมาณอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนำจนกระทั่งครบสมบูรณ์ ถัดมานายโทบังคับจำนำนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียงแต่ 5 แสนบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 แสนบาทนี้ นายโทมีสิทธิบังคับให้นายเอกใช้คืนให้แก่ตนจนถึงครบถ้วนสมบูรณ์ได้

4. ในเรื่องที่มีการบังคับจำนำ เมื่อนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าไรและให้นำเงินดังที่กล่าวถึงมาแล้วจ่ายและชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนำ ถ้าเกิดมีเงินหลงเหลืออยู่เท่าไรก็ให้ส่งคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนำจะเก็บไว้เสียเองมิได้

แบบอย่าง นายเอกจำนำที่ดินไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อนายโท บังคับจำนำได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นเป็นเงิน 2 ล้านบาท นายโทก็หักเงินที่ติดหนี้ติดสินตนอยู่ 1 ล้านบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 ล้านบาท นั้น นายโทจะต้องคืนนายเอกไป

ขอบเขตของสิทธิจำนำ
ผู้รับจำนำมีสิทธิบังคับจำนำได้เฉพาะสมบัติพัสถานที่ลงทะเบียนจำนำเพียงแค่นั้น จะไปบังคับถึงสินทรัพย์อื่นๆที่มิได้ขึ้นทะเบียนจำนำมิได้

เป็นต้นว่า จำนำเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกคราวหลังวันจำนำเว้นแต่ว่าจะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมทั้งบ้านรวมทั้งโรงเรือนดังที่ได้กล่าวมาแล้วด้วย

– จำนำเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่นๆ ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านแค่นั้น

– จำนำย่อมไม่เกี่ยวเนื่องถึงดอกผลที่เงินทองซึ่งจำนำ อาทิเช่น จำนำสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นเจ้าของของผู้จำนองอยู่

สินทรัพย์ซึ่งจำนำอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการใช้หนี้ดังนี้เป็น
1. เงินต้น
2. ดอก
3. ค่าปรับสำหรับเพื่อการไม่ใช้หนี้ใช้สิน ดังเช่นค่าทนายความ
4. ค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการบังคับจำนำ
แนวทางบังคับจำนำ
ผู้รับจำนำควรจะมีจดหมายบอกไปยังลูกหนี้ว่าให้ใช้หนี้ภายในช่วงเวลาอันเหมาะสม ซึ่งธรรมดาจะใช้เวลาราว 30 วัน แม้ลูกหนี้ไม่ใช้หนี้คืนข้างในตั้งเวลาดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนำ แม้ถึงเวลานัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่าย ผู้รับจำนำจำต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อลูกหนี้กระทำการใช้หนี้ ถ้าไม่จ่ายหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาสมบัติพัสถานที่จำนำนั้นออกขายขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ใช้สินของตัวเอง หรือขอให้ศาลสั่งให้สมบัติพัสถานที่จำนำนั้นหลุดเป็นเจ้าของของตนเองถ้าหากเข้าข้อตกลงที่ข้อบังคับกำหนดไว้

จะมองเห็นได้ว่าข้อบังคับบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนำต้องฟ้องศาลต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดเองมิได้ รวมทั้งควรมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องร้องคดีโดยไม่มีการบอกเล่าทวงหนี้ก่อนมิได้

การบังคับจำนำนี้จะไม่พิจารณาเลยว่าในช่วงเวลาที่มีการบังคับจำนำนั้น เงินที่เชลยอยู่ในความครองของคนไหน หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังคนอื่นๆกี่ทอดแล้วหลังจากนั้นก็ตาม สิทธิจำนำย่อมติดตามตัวสินทรัพย์ที่จำนำไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนำก็ติดตามไปด้วย

แบบอย่าง นายเอกจำนำที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนายโท เป็นเงิน 1 ล้านบาท ถัดมานายเอกตายโดยชูมรดกที่ดินดังที่กล่าวถึงแล้วไปให้นายจู๋ลูกชายของตัวเอง การถึงแก่กรรมของนายเอกหาได้ทำให้สิทธิของนายโทหมดไปไม่ นายโทมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังที่กล่าวผ่านมาแล้วได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนายจู๋และตาม

หนี้สินที่หมดอายุความไปแล้วจะส่งผลเสียถึงการจำนำหรือเปล่า
ถึงแม้ว่าหนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะเกินอายุความรวมทั้งตาม ผู้รับจำนำก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาเงินที่จำนำได้ เพราะฉะนั้น ก็เลยไม่เป็นผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในเงินทองที่จำนำอะไร แต่ว่าจะบังคับดอกที่ติดหนี้สำหรับเพื่อการจำนำเกินกว่า 5 ปีมิได้ (เปรียญพ.พ. มาตรา 745)

แบบอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนำไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาทระบุใช้คืนในวันที่ 1 เดือนมกราคม 2510 เมื่อถึงเวลาจ่ายแล้ว นายโทก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนายเอกเลยจนกระทั่งวันที่ 1 เดือนมกราคม 2527 ก็เลยได้บังคับจำนำซึ่งหนี้สินเงินกู้ยืมนั้นจะต้องฟ้องด้านใน 10 ปีนับแม้กระนั้นวันที่ถึงเวลาซึ่งกรณีหนี้สินเงินกู้ยืมเกินอายุความไปเป็นระยะเวลาที่ยาวนานแล้วนายเอกจะต่อสู้ว่าหนี้สินเงินกู้ยืมได้หมดอายุความไปแล้วเพราะฉะนั้นตนก็เลยไม่ต้องรับสารภาพตามข้อตกลงจำนำมิได้ ด้วยเหตุว่าถึงแม้ว่าหนี้สินเงินกู้ยืมจะเกินอายุความก็ตามทีสิทธิจำนำยังอยู่หาได้หมดไปตามอายุความไม่ นายโทก็เลยมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินดังที่ได้กล่าวมาแล้วได้ แต่ว่านายโทจะบังคับในส่วนดอกที่ติดเกินกว่า 5 ปีมิได้

ด้วยเหตุนั้น จะมองเห็นได้ว่าการจำนำเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้อย่างแท้จริง ด้วยเหตุนั้นแม้เจ้าหนี้มุ่งมาดปรารถนาที่กำลังจะได้รับใช้หนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้ควรต้องให้ลูกหนี้นำสินทรัพย์มาจำนำเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย

การใช้หนี้จำนำ
การใช้หนี้จำนำทั้งปวงหรือแต่ว่านิดหน่อยดีแล้ว การยับยั้งหนี้สินจำนำไม่ว่าในกรณีอะไรก็แล้วแต่ก็ดีแล้วความเคลื่อนไหวปรับแต่งกติกาสำหรับการจำนำก็ดีแล้ว ข้อบังคับบังคับให้ไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการมิฉะนั้น แล้วจะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้

แบบอย่าง นายเอกจำนำที่ดินของตัวเองไว้กับนายโท ถัดมานายโทยอมปลดจำนำที่ดินดังกล่าวข้างต้นให้แก่นายเอกแต่ว่าทั้งสองฝ่ายไม่ได้ไปลงทะเบียนการปลดจำนำต่อบุคลากรข้าราชการถัดมานายโทโอนการจำนำให้นายจัตวาโดยลงทะเบียนถูก แล้วนายจัตวาได้บังคับจำนำที่ดินแปลงนี้ นายเอกจะชูข้อต่อสู้ว่านายโทปลดจำนำให้แก่ตนแล้วขึ้นต่อสู้กับนายจัตวามิได้